07 Feb El presidente de una comunidad de propietarios.
¿Quién puede ser presidente de la comunidad?
Este cargo únicamente puede ser ejercido por el propietario o copropietario de uno de los pisos o locales del edificio.
En el caso de que en la vivienda residan familiares del titular o esté arrendada, ni los primeros, sea cual sea su grado de consanguinidad (marido, mujer o hijos), ni el inquilino, por mucho tiempo que lleve viviendo en la misma, podrán ser presidentes de la comunidad. El nombramiento de una de estas personas conlleva la nulidad de los actos que adopte la comunidad.
¿Y con los bancos que se han adjudicado pisos y se han convertido en propietarios de los mismos, qué ocurre?
Sólo puede ser presidente una persona física, no jurídica. En este caso, de ser la propietaria del inmueble una empresa o entidad bancaria, la persona designada deberá aportar poder notarial vigente por el cual se le nombra representante legal de la comunidad de propietarios.
¿Cuánto tiempo ejerce el presidente?
Normalmente la presidencia de la comunidad por una misma persona tiene una duración mínima de un año. Ahora bien, como excepción, puede darse el caso de que los estatutos o la Junta General de Propietarios acuerde y apruebe otro plazo, ya sea inferior o superior.
¿Cómo se elige al presidente, puede salir voluntario, por sorteo, turno…?
La Ley dice que el presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
Puede ocurrir, que un propietario se presente voluntario al cargo. En este caso, el quórum necesario para salir elegido es el de la mayoría simple de los propietarios asistentes a la reunión y de las cuotas (51%).
Si por el contrario, ningún propietario o copropietario se presenta voluntario, o no se alcanza la mayoría exigida para la elección anterior, la comunidad tendrá que acudir al turno rotatorio o al sistema de sorteo.
Siempre es recomendable que el cargo de presidente lo ejerza un propietario residente en la comunidad y que sea apto para desempeñar el mismo, pues facilitará el buen funcionamiento de la comunidad.
En todo caso, en la mayoría de las comunidades el nombramiento de este cargo suele ser por rotación entre todos los propietarios, designando también al vicepresidente que será la persona que ejerza, por turno establecido, el cargo al año siguiente.
Sea cual sea la forma de elección del presidente, se trata de un cargo obligatorio, por lo que no puede negarse el propietario a la aceptación del mismo.
¿Un moroso puede presentarse como presidente?
La Ley de Propiedad Horizontal no imposibilita ni a deudores ni a demandados por la comunidad ser nombrado presidente cuando es elegido por la comunidad o por el turno establecido.
Ahora bien, esta decisión es contraria a toda lógica toda vez que el presidente tiene que representar a la comunidad en la demanda de reclamación del pago de cuotas, y es contrario a derecho demandarse a sí mismo. Lo mismo ocurre cuando el propietario que se presenta voluntario tiene un procedimiento abierto contra la comunidad o al revés; se incurriría en incompatibilidad manifiesta en el cargo de presidente y en la representación en juicio.
¿Existe algún supuesto que permita eximir de la obligación del cargo a un propietario?
Como hemos indicado anteriormente, el cargo de presidente es unilateral y obligatorio según la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, si no puede desempeñar su labor lo lógico es que sea la comunidad quien le retire de su cargo y nombre a uno nuevo, para lo cual debe adoptar un acuerdo al respecto por mayoría simple.
No obstante, para estos casos la ley prevé que sea el propietario nombrado para el cargo quien dirija un escrito al juez indicando las causas que le impiden ejercer el cargo, siendo éste último quien decida según las razones acreditadas (enfermedad, edad, etc.).
¿Se le puede eximir al presidente del pago de cuotas de comunidad por ejercer el cargo?
Para ello la comunidad debe adoptar un acuerdo por la mayoría simple de los propietarios y cuotas por tratarse de un acto de mera administración.
¿Qué tiene que hacer el presidente en una comunidad?
Entre otras funciones, convoca las juntas, firma el acta de acuerdos y da el VºBº al certificado de estar al corriente de pago de deudas.
¿Y si el presidente ejerce “abuso de poder”?
Puede ocurrir, por ejemplo, que decida sin permiso de la comunidad, cambiar la puerta del portal por otra más estética. Sin embargo, sólo puede hacer uso del dinero de la comunidad sin necesidad de autorización cuando se trate de un caso urgente, que requiera la adopción de una medida que no puede demorarse, como es el arreglo de una cornisa en riesgo de desprendimiento. La junta directiva, de la que forma parte el presidente, sólo puede realizar aquellos gastos para los que previamente está autorizada por el resto de los propietarios.
En caso de ausencia, ¿quién sustituye al presidente?
Normalmente el vicepresidente es quien debe ejercer las funciones, según la Ley, siempre y cuando los tiempos de ausencia no sean largos. Hay que destacar que el cargo de vicepresidente es opcional, pero es recomendable elegirlo para suplir al presidente en los casos anteriores.